“Contrato de Compra e Venda: Entenda seu Papel na Aquisição Imobiliária, mas Fique Atento aos Próximos Passos”

Por: Paola Cecília Loeblein – Advogada

É um pensamento comum ao se adquirir um imóvel, achar que assinar um contrato de compra e venda e pagar o valor estipulado, significará se tornar proprietário dele.

Porém, ter um contrato de compra e venda assinado é apenas um dos passos para conseguir tal façanha, sendo necessário todo um procedimento, que vai da transmissão da posse, à transferência da propriedade.

Mas antes de explicar o que é necessário para se obter a propriedade de um bem, muito importante é entender o conceito de posse e propriedade.

Ué, mas posse e propriedade não é a mesma coisa?

Não!

Posse significa possuir ou usar algo, como por exemplo, um livro. Muitas vezes este livro não pertence a quem o detém, mas mesmo assim a pessoa o usa para ler, ou até mesmo segurar uma porta.  Já a propriedade é ser o dono legítimo do objeto, como por exemplo, do próprio livro, possuindo todos os poderes sobre ele.

Caso tenha a nota fiscal, posso comprovar a quem o livro pertence e com isso exercer todos os poderes que a propriedade dele me traz.

Aprofundando um pouco o assunto, entenda que a posse é a exteriorização da propriedade, afinal o possuidor age como se proprietário fosse.

Somente o proprietário pode usar, vender, doar, destruir, abandonar, dar em garantia ou pagamento e reaver o bem de sua titularidade.

Mas o posseiro não pode fazer nada disso?

Se a posse for legítima, pode sim! Caso se empreste o livro para uma pessoa ler, ela terá uma posse legítima, de boa-fé. Significa que essa pessoa deterá apenas o poder de ler o livro, não podendo vender, dar, destruir ou o abandonar, porque a ela foi confiado apenas um dos poderes do proprietário.

Caso seja ilegítima, ou seja, se o livro fosse furtado ou usado indevidamente, o proprietário é o único que possui poderes legais para reaver ou caso contrário, responsabilizar o possuidor.

Viu só como ser proprietário de um bem é importante?

Trazendo para o mundo imobiliário, ter a posse de um imóvel significa usar ele, como se dono fosse morando, reformando, alugando, entre outros.

É aí que entra o contrato de compra e venda. Neste contrato, habitualmente, será ajustado os termos de sua aquisição, dentre eles a entrega da posse e se a mesma possui alguma restrição.

Exemplo de cláusula em contrato de promessa de compra e venda:

Todavia, o contrato de compra e venda não é como uma nota fiscal de um livro, pois não transmite a propriedade.

Mas então, o que preciso fazer para ter a propriedade de um imóvel?

Para se transmitir a propriedade de um imóvel é necessário passar por um procedimento de registro da compra e venda no cartório onde o bem se localiza.

Vamos de passo a passo:

  1. Contrato de promessa de compra e venda: após as negociações, estabelecidos os termos, condições e valores da venda do imóvel, será redigido um contrato, que comprovará que o imóvel foi adquirido de forma legal.
  2. Escritura pública: Após a quitação dos valores, o vendedor e o comprador irão até o tabelionato de notas formalizar a escritura pública que irá validar e tornar público a compra e venda do imóvel. Este passo é muito importante para comprovar que a compra e venda foi realizada dentro da lei e trás publicidade para a situação, protegendo seu direito de propriedade em relação à terceiros.
  3. Registro do imóvel: é um documento público que consolida a transmissão de propriedade do comprador, que a partir de então será considerado o legítimo proprietário e responsável pelo mesmo. Ao final do registro, deverá o mesmo solicitar a cópia da certidão de inteiro teor de matricula do imóvel, o qual detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Mas perai, consegui registrar meu imóvel sem fazer escritura pública. Como isso é possível?

Ocorre que a lei Federal 9.514/97, a qual trata do sistema de financiamento imobiliário, prevê em seu artigo 22° que o contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública.

Mas que raios é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é a transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação do devedor. Ou seja, você compra um imóvel, no entanto, ele apenas será seu, após a quitação de todas as parcelas referente ao seu contrato.

 Tá, mas como isso acontece na prática?

A alienação fiduciária é usada quando financiamos o imóvel no banco mediante uma entrada e mais parcelas. O banco será proprietário do bem enquanto as parcelas são pagas, mas o indivíduo será o possuidor, podendo usar, gozar e fruir do bem. Finalizando o pagamento das parcelas, será feito a transferência do imóvel para quem o financiou, através do registro.

Significa que eu não sou proprietário do bem até pagar a última parcela?

Exatamente. Como proprietário, inclusive caso você não pague, o banco poderá cobrar juros, inscrever o nome no Serasa e inclusive leiloar o imóvel para quitação da dívida, entre outras penalidades.

Em conclusão, antes de comprar um imóvel, é vital entender como funciona a aquisição da propriedade para evitar problemas futuros relacionados à posse e ao exercício dos direitos de propriedade.

Este artigo serve como uma introdução básica ao assunto, mas é importante ressaltar que existem nuances e detalhes específicos que podem variar de acordo com a legislação e regulamentações locais.

Portanto, é recomendado buscar assessoria jurídica especializada e consultar os órgãos competentes para obter informações precisas e atualizadas sobre os procedimentos legais necessários para adquirir a propriedade de um imóvel.

Ter conhecimento e compreensão adequados sobre o processo de aquisição da propriedade ajudará a evitar futuros problemas e garantirá uma transação imobiliária segura e tranquila.

Referencias

SOUSA, Justiliana. Contrato de compra e venda, escritura e registro de imóvel. Migalhas, 8 out. 2020. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/334629/contrato-de-compra-e-venda–escritura-e-registro-de-imovel. Acesso em: 3 jun. 2023.

FILHO, Ronaldo Paulino. A posse no direito brasileiro. Migalhas, 6 abr. 2018. Disponível em: ://www.migalhas.com.br/depeso/277565/a-posse-no-direito-brasileiro. Acesso em: 3 jun. 2023.

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